从东线到西线，看海南岛西部“小开发”

Original 2018-02-10 CRIC研究 克而瑞地产研究

向往海风的你，在海南还是只看东线吗？

文／克而瑞研究中心马千里、唐靖

谈到海南，很多人可能首先想到的是阳光、沙滩和度假。近年来随着生活水平的提高，选择在海南购房的人日益增多，即为养老度假，也为置业投资。在一些固有观念中，以海口为界限往西一线的房子没有什么价值，而海口往东包括三亚等城市的房子处于不可动摇的地位。

但在2017年1月正式落地的北部湾城市群，海南岛划归北部湾城市群的恰恰是西海岸城市群。目前海南西线楼市还被称作是“价格洼地”，受到北部湾城市群的辐射以及西环岛铁路的通车利好，海南西线城市房地产市场的未来值得期待。本文将从城市经济发展、基础建设、生活指数、政策与规划以及人口迁徙等角度来分析未来海南省西部房地产市场的价值。

（一）

经济发展：海口远超其他城市

作为我国最大的省级经济特区，海南省经济发展备受瞩目，它有着独特的地理优势和政策优势。

1、海口经济总量在全省占比超过30%（略）

图略：2016年海南省各市县经济情况

2、东部城市先一步发展

无论是经济总量上还是房地产的发展，目前东部城市都具有领先优势。这是由于海南省所处的独特的地理位置和产业结构所导致的。旅游业和农业是海南省最初发展起来的几个产业之中比较重要的产业，东海岸优先发展起来的优势在自然条件的优势。

海南岛的山脉主要集中在西南部，是岛内大部分河流的上游。靠近西海岸的砂粒只经过了河流短距离的搬运就汇入大海，砂粒粒度偏粗。而东海岸的砂粒经过了较长的搬运距离，砂粒粒度要更细一些。这样的地貌条件就导致了整体上西海岸的沙滩颗粒较粗，而东海岸的沙滩颗粒较细，是更适合被开发成为旅游用的天然沙滩。在人工改造自然环境的能力还很不足时，东海岸一线的城市优先于西海岸的城市发展起了旅游业。

并且海南岛上的果树在南、北部也有所差异，其中最具有代表性的椰子树就是如此。生长在岛的北部的椰子树杆干较粗而矮，而生长在岛的南部的椰子树则细而高。海南岛的东海岸椰子树生长得比西海岸好些，尤其是文昌东郊椰林被称为“椰子之乡”。在起初农业的发展上，东部也比西部更有自然优势。依靠着这些天然资源，东部更早被开发成为旅游胜地，经济也先一步发展了起来。

图：海南省地势图

3、东部房地产投资规模更高（略）

表略：海南省各市县经济情况与商品住宅成交均价

（二）

城市建设：除中心城市外
各市县能力差距小

起初，除了资源开采业和极少量的轻工业以外，整个岛都处于未开发的状态。随着经济的发展，在这样一个四面环海、自然资源丰富的岛上，城镇逐步形成。但因为前期只有海运，交通十分不便，导致城镇发展缓慢，规模也很小。各城镇之间出行政上的关系外，其他工业以及贸易等方面联系也较少。从建国至今近七十年间，海南岛经历了四次创业高潮，一步步推动了社会进步和城镇发展，才有了如今的模样。

1、全市：海口市政建设进展较快（略）

图略：2016年海南省各市县年末供水综合生产能力

图略：2016年海南省各市县用水情况

2、建成区：中心城市市域有待扩张，对外辐射作用尚未显现（节选）

海口作为省会城市，建成区面积却不高，如江苏连云港的建成区就达到了海口的两倍。（2016年，江苏省连云港市建成区为297平方公里）。中心城市首先要通过自己优先发展或者发展突出的优势，才能对周边地区产生集聚的效应。但海口市自身的发展仍然有待进一步扩张，所以暂时对周边城市发展的带动力有限，无法产生辐射效应并形成紧密地联系。

2016年，海口的建成区面积为152.4平方公里，约占全省建成区面积的30%。作为海澄文一体化综合经济圈的中心，海口还没有开始发挥出应有的辐射作用。紧挨着海口市的文昌、澄迈等地方发展水平还远不及海口市。

3、城区：各市城区配套设施相差不大，西部住宅性价比更高（略）

表略：海南省各市县设施水平情况

（三）

生活指数：西部城市更宜居

海南是一个以旅游业为主要产业之一的省份，其中最广为人知的城市当然是海口和三亚。但这并不意味着当一个想要购房的人或者想要投资的人选择在海南省买房时，也只会选择这两个城市。

1、东海岸气候灾害相对频繁（节选）

处于我国南部的海南岛，在夏季经常会受到台风的影响，其中比较严重的一类就是直接在海南省登陆的台风。台风不仅会间接地影响生活环境，还会给人带来直接伤害。据统计，1949-2017年期间登陆海南岛的台风共计155个。文昌、万宁是海南岛台风登陆最频繁的地区，分别都超过了45次。三亚和琼海台风登陆的次数也较多，这些城市都位于东海岸一线。

而相反的，西海岸的城市几乎没有台风登陆点，建国以来至今仅有临高、儋州两地有台风登陆，总共次数为3，不及全省的零头。整体来看，东海岸是台风的聚集地，而海口和西海岸相对而言受到台风影响就要弱很多。

不仅如此，由于海南的地势西南高、东北低，整个海南的干湿情况也大不相同。西海岸一线的城市在气候上也比东部要更适合居住一些，很多候鸟型的购房者都选择在冬季更干燥而温暖的地方。

图略：海南省年降雨量分布图

2、西海岸交通设施快速发展，宜居性加速改善（略）

图：海南省环岛铁路路线图

（四）

规划利好：承接规划利好
西部城市旅游人口快速增加

2017年1月20号，国务院批复的《北部湾城市群发展规划》开始执行。覆盖范围包括广西壮族自治区南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市，广东省湛江市、茂名市、阳江市和海南省海口市、儋州市、东方市、澄迈县、临高县、昌江县。

1、北部湾规划利好西部城市（节选）

北部湾城市群背靠祖国大西南、毗邻粤港澳、面向东南亚，位于全国“两横三纵”城镇化战略格局中沿海纵轴最南端，是我国沿海沿边开放的交汇地区，在我国与东盟开放合作的大格局中具有重要战略地位。海南省西部地区作为北部湾城市群的一部分，受到核心南宁以及中心增长级海口的辐射，不仅成为了国际通道的重要枢纽，也是全国重点的绿色产业基地。到2030年，北部湾城市群有望建设成为国际一流的城市群，城镇体系将会更加完善，城镇人口密度和经济密度都会显著提高，产业竞争力也会明显增强。

图：北部湾城市群发展规划

2、近年西部城市旅游人数快速增加（略）

（五）

人口迁徙：与长江流域往来更加密切

目前进入海南省的交通方式主要是乘坐飞机与轮渡（火车也是分车厢乘船过海）。这就导致了拥有机场的海口与三亚两个城市成了外界进入海南的主要通道。而，海口与三亚又各有不同，三亚是具有热带海滨风景特色的国际旅游城市，被称作“东方夏威夷”，而海口是海南省的省会城市，是全省经济发展的中心。

1、主要吸引长江流域和北方城市的游客（略）

图略：三亚市人群流出主要流向城市TOP10

2、与北上广深等中心城市商务往来较多（略）

图略：海口市人群流入主要流向城市TOP10

（六）

总结：西海岸线城市发展潜力看高一线

在这样的大背景之下，海南省西海岸线的城市不仅拥有得天独厚的地理优势，享受更加舒适的配套基础设施，还将可能会增加一系列的政策扶持。以共同打造21世纪海上丝绸之路战略支点城市为方向，充分发挥海南综合政策优势，推动集约集聚发展。